מיסוי במכירת דירת מגורים

מאת: בתיה גייל, רו"ח.

לאור העלייה הבלתי פוסקת שנרשמה בשנים האחרונות במחירי הדיור בישראל, וכחלק מהמגמה של מדינת ישראל להגדלת היצע הדירות למגורים והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה. נוצרו שינויים וחידושים בכל הנוגע לחישוב מס שבח והפטורים במכירת דירת מגורים במסגרת חוק ההסדרים.

להלן יפורטו ההוראות העיקריות שנקבעו בנוגע למס שבח ומס רכישה של דירות מגורים:

ביטול הפטור הכללי:

החל מיום ה-1.1.14 בוטל הפטור הכללי שאפשר לבעלים של יותר מדירה אחת למכור דירה בפטור ממס אחת ל-4 שנים.

מסלולי הפטור במצב הקיים:

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה:

בהתאם לנוסח החוק החדש על המוכר להיות בעל זכות בדירה לפחות 18 חודשים, בטרם יוכל למכור את דירתו בפטור ממס. תנאי נוסף הוא כי המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה ב-18 החודשים לפני  המכירה.

פטור ממס במכירת שתי דירות:

ניתן למכור שתי דירות יחד בפטור ממס שבח, בכדי לרכוש דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 75% משווי הדירות הנמכרות, הפטור יינתן בכפוף לעמידת כל התנאים המצוינים בחוק. החל מינואר 2014 ניתן למכור בפטור בהתאם לסעיף זה, רק במידה ובמועד המכירה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה:

הפטור על דירה שהתקבלה בירושה נותר ללא שינוי, התנאים לקבל הפטור הינם: 1) המוכר הוא בן זוג, או צאצא של המוריש. 2) לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת. 3) אילו היה המוריש בחיים הוא היה זכאי למכור את דירתו בפטור ממס. (לרוב ההמלצה היא להשתמש בפטור זה ככל הניתן לפני שימוש בפטורים האחרים).

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה":

העברת דירה במתנה לקרוב תהיה פטורה ממס בהתאם לתנאים המצוינים בחוק (אין שינוי בתנאים), הקונה יצטרך לשלם שליש ממס הרכישה הקבוע בחוק. במסגרת שינוי החקיקה נקבע כי מקבל המתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה: אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו 4 שנים מיום שנעשה בעליה. אם הדירה משמשת דרך קבע למגוריו של הנישום – עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע כבעלים שלה.

הגנה לינארית:

החל מיום 1.1.2014 נקבעו בחוק ההסדרים תיקונים המשנים באופן משמעותי את תחשיב מס השבח. כמו כן נקבעו הוראות מעבר לתקופה שבין 1.1.2014 – 31.12.2017 שקבעו את אופן החישוב לתקופה זו. החל מיום ה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש (לינארי) על מכירת דירות מגורים.

שיעור מס השבח החדש:

טרם הרפורמה שיעורי מס השבח התייחסו לשלוש תקופות: האחת מיום 1.4.1961 ועד ליום 7.11.2001 – בה חל שיעור מס שולי ליחיד, השנייה החל מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 – בתקופה זו חל שיעור מס של 20% והשלישית מיום 1.1.2012 ואילך בה חל שיעור מס של 25%. כלומר שיעור מס השבח המשוקלל לפני הרפורמה יכול לנוע בין 20% ל-42%.

בהתאם לרפורמה שיעור מס השבח במכירת דירה שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 הינו 25%, שיעור המס בגין הרווח האינפלציוני יעמוד על 10%. ואולם במטרה שלא לפגוע בבעלי דירות שרכשו את דירתם לפני ה-1.1.2014 נקבע כי שיעור מס השבח שיחול ביחס לתקופה שקדמה ל-1.1.2014 יהיה 0%.

לפיכך מי שמוכר דירה יערוך חישוב יחסי ביחס לתקופה שמיום הרכישה ועד לשנת 2014 – על חלק יחסי זה יחול שיעור מס של 0% ואילו על החלק היחסי של התקופה שלאחר 2014 ועד ליום המכירה – ישולם מס בשיעור של 25%.

מתוך כך עולה כי ככל שמועד המכירה הולך ומתרחק, כך יעלה שיעור המס המשוקלל במכירה.

על מנת למנוע מצב בו ייהנו מוכרי הדירות משיעורי מס נמוכים במיוחד נקבעה תקופת צינון החל מיום ה-1.1.2014 ועד 31.12.2017, במהלך תקופה זו מספר הדירות שניתן יהיה למכור יהיה מוגבל כפי שיפורט בהמשך, החל מה 1.1.2018 ניתן יהיה למכור דירות בהתאם לשיעור המס החדש ללא הגבלה.

הגבלת המכירה בתקופת המעבר:

בתקופת המעבר (שנים 2014-2017) ניתן למכור שתי דירות בלבד בשיעור המס החדש, כמו כן ביחס לדירה הראשונה הנמכרת (מתוך שתי הדירות) יכול כל מוכר למכור את הדירה לפי השיעור מס החדש זאת ללא התניה של מכירת דירה נוספת, ואילו במכירת הדירה השנייה על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס שבח.

נקודות חשובות נוספות לעניין חישוב מס השבח:

  • מס הרכישה יחושב בהתאם למדרגות שנקבעו.
  • ניכוי הוצאות ריבית לדירה פרטית – בעת תחשיב השבח ניתן לנכות הוצאות מימון ששולמו לשם רכישת הדירה כמו לדוגמא ריבית על משכנתא.
  • ניתן לבצע פריסת מס שבח עד 4 שנים אחורנית תוך ניצול של נקודות זיכוי שלא נוצלו וכן ניתן ליהנות גם משיעורי מס נמוכים שלא נוצלו כמו לדוגמא יחידים מעל גיל 60 אשר שיעור המס השולי שלהם מתחיל ב-10% יוכלו לנצל שיעורים נמוכים אלו במידה ולא נוצלו.
  • ניתן לבצע חלוקת השבח בין שני הזוג – החלוקה מאפשרת ניצול זיכויים ושיעורי מס נמוכים שלא נוצלו. גם במקרה זה ניתן לבצע פריסה עד 4 שנים אחורנית כאמור לעיל.

לאור השינויים האמורים וההוראות החלות ניתן לבצע תכנוני מס רבים ומגוונים אשר יביאו את תשלום המס למינימום. כל תכנון מחייב ייעוץ אישי ובחינת כלל הנתונים, נשמח לסייע לכם בחישוב המס!

האתר והמידע המופיע בו, לרבות מאמרים וכתבות, אינו מהווה תחליף לשירות ו/או ייעוץ משפטי, מקצועי או אחר, אינו מהווה חוות דעת, ו/או המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם ואין להסתמך עליו בכל דרך שהיא.

רו"ח סיגלית סייג שותפה בכירה

רו"ח סיגלית סייג שותפה בכירה
שותפה בכירה ומנהלת הסקטור הממשלתי/ ציבורי, שותפה בניהול המחלקה הכלכלית לרבות זו המטפלת בהלוואות מקרן לעסקים קטנים ובינוניים.
משמשת כיו"ר הבקרה התקציבית לקבוצות הליגות המקצועיות בהתאחדות לכדורגל.
גב' סייג כיהנה כנציגת משרד האוצר בצפון אמריקה ובשורה של תפקידים בכירים באוצר. ביניהם: סגנית בכירה לחשב הכללי , לרבות ניהול תמיכות וכוח אדם באגף החשב הכללי.
כמו כן כיהנה כחשבת משרד העבודה והרווחה וחשבת המשרד לביטחון פנים.

MBA – במנהל עסקים, האוניברסיטה העברית.

BA – בחשבונאות וכלכלה, האוניברסיטה העברית.

רו"ח לאה גרוזובסקי, שותפה | סקטור עסקים

רו"ח לאה גרוזובסקי, שותפה
סקטור עסקים

רו"ח משנת 2007 ושותפה בפירמה משנת 2019 בסקטור ביקורת חברות פרטיות וציבוריות.
ללאה ניסיון בליווי חברות ועסקים בשלל צמתי ההחלטה, ביקורת ועריכת דוחות כספיים, ייעוץ והכונה בפעילות הפנימית ובייצוגם המיטבי מול הרגולטורים השונים.
במהלך שנותיה של לאה בפירמה התמקצעה במתן שירותי ראית חשבון וליווי לחברות בענפי המשק השונים: חברות קמעונאות, נותני שירותים, חברות סטארט אפ, קבלני ביצוע, כמו כן ניסיון בקבלת הטבות מס במסגרת חוק עידוד השקעות הון והגשת בקשות למרכז השקעות.
בשנים האחרונות לאה שותפה בפירמה והיא מסייעת בקידום מחלקת ביקורת עסקים ובמחלקת הMMC.

BA – במנהל עסקים, המרכז האקדמי לב.

רו"ח יפי שטיינוביץ, שותפה
סקטור עסקים

רו"ח יפי שטיינוביץ, שותפה | סקטור עסקים

רואת חשבון מ2007, נסיון בביקורת ובעריכת דוחות כספיים, ליווי וייעוץ לחברות ולעסקים.

השילוב של ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם עולם העסקים יחד עם יכולותיה הייחודיות בראיה רוחבית, מאפשר ליפי לתת שירותי ייעוץ והכוונה לעסקים גדולים ובינוניים במשרד. יפי מעניקה ללקוחות מעטפת של ייעוץ בכל הקשור לעולם הפיננסי של העסק, עם ייעוץ חשבונאי בנוגע להצגה וניתוח הדוחות הכספיים ואם בתכנוני מס, בשינויים מבניים של קבוצות, בחשיבה על אשראי בנקאי, משקיעים והשקעות. במסגרת תפקידה היא מפנה לכיווני פעילות חדשים, מבצעת קישור עסקי בין לקוחות ועוד.

בשנים האחרונות שותפה בפירמה והיא מסייעת למינוף סקטור החברות.

מתמחה במיוחד בסקטור הנדל"ן, בסקטור המחקר והפיתוח ובסקטור ה-MMC.

רואת חשבון מ2007, נסיון בביקורת ובעריכת דוחות כספיים, ליווי וייעוץ לחברות ולעסקים.

השילוב של ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם עולם העסקים יחד עם יכולותיה הייחודיות בראיה רוחבית, מאפשר ליפי לתת שירותי ייעוץ והכוונה לעסקים גדולים ובינוניים במשרד. יפי מעניקה ללקוחות מעטפת של ייעוץ בכל הקשור לעולם הפיננסי של העסק, עם ייעוץ חשבונאי בנוגע להצגה וניתוח הדוחות הכספיים ואם בתכנוני מס, בשינויים מבניים של קבוצות, בחשיבה על אשראי בנקאי, משקיעים והשקעות. במסגרת תפקידה היא מפנה לכיווני פעילות חדשים, מבצעת קישור עסקי בין לקוחות ועוד.

בשנים האחרונות שותפה בפירמה והיא מסייעת למינוף סקטור החברות.

מתמחה במיוחד בסקטור הנדל"ן, בסקטור המחקר והפיתוח ובסקטור ה-MMC.

רו"ח אריה שכטר, שותף | סקטור ממשלתי ציבורי

רו"ח אריה שכטר, שותף
סקטור ממשלתי ציבורי

אריה שכטר, רו"ח (משפטן)
רו"ח אריה שכטר בעל תעודת רו"ח משנת 2010
שותף תחום ביקורת פנימית וביקורת שכר – בעל תעודת מבקר פנים מוסמך מטעם לשכת המבקרים הפנימיים, משמש כמבקר פנים בגופים גדולים ציבוריים ופרטים,
ההתמחות הינה גם בתחום ביקורת מערכות מידע בוגר קורס cisa של הארגון העולמי ISACA
ניסיון רב בביקורת שכר, מלווה גופים גדולים במשק ומשמש כבודק שכר מוסמך מכח חוק הגברת האכיפה, ואף מלווה את משרד העבודה בהסמכת בודקי שכר בהתאם לחוק.

BA – חשבונאות ומערכות מידע, מכון לב

MA – במשפטים, אוניברסיטת בר אילן

רו"ח תהילה פאר, שותפה | סניף רמת גן

רו"ח תהילה פאר, שותפה
סניף רמת גן

רו״ח משנת 2010, ניסיון בביקורת ובעריכת דוחות כספיים, מיסוי תאגידים וייעוץ לחברות ועסקים מכל ענפי המשק. הכוונה וייעוץ חשבונאי ופיננסי, בנוגע להצגה וניתוח הדוחות הכספיים, תכנוני מס, שינויים מבניים של קבוצות, אשראי בנקאי, משקיעים והשקעות. הפניה לכיווני פעילות חדשים, ביצוע קישור עסקי בין לקוחות ועוד.

מתמחה במגזר הפרטי ובסקטור MMC

MA – משפטים, אוניברסיטת בר אילן.

BA – מנהל עסקים בהתמחות מימון, הקריה האקדמית אונו.                          

מוסמכת כדירקטורית, אוניברסיטת בר אילן.

רו״ח רעות שילה, שותפה | סקטור ממשלתי ציבורי

רו״ח רעות שילה, שותפה
סקטור ממשלתי ציבורי

רו"ח רעות שילה שותפה ומנהלת הסקטור הממשלתי/ ציבורי בפירמת בן דוד שלוי קופ. רעות הצטרפה למשרד בשנת 2005, והתקדמה בתפקידים השונים במשרד, עד למינויה לשותפה בשנת 2013. במסגרת תפקידיה השונים בפירמה, צברה רו"ח רעות שילה ניסיון מגוון ומעמיק בביקורת פנימית וחקירתית, ביקורת בחשבויות משרדי ממשלה, ביקורת דוחות כספיים של משרדי ממשלה ובביקורת חיצונית ופנימית ברשויות מקומיות. כמו כן, משמשת כמעיינת מטעם משרד הפנים בדוחות כספיים של רשויות מקומיות.

רו"ח גלבוע ויספיש, שותף | סקטור אלכ״רים

רו"ח גלבוע ויספיש, שותף
סקטור אלכ״רים

רו"ח גלבוע ויספיש שותף מנהל סקטור עמותות ומלכ"רים. מומחה בטיפול לקוחות המגזר השלישי, מומחה בהכנה וליווי תוכניות הבראה וגופים בקשיים פיננסיים ואחראי על יעוץ חשבונאי ניהולי ומיסויי למוסדות ציבור. חבר הועדה "לטיפול בנושא מלכ"רים עמותות והמגזר ההתנדבותי" מטעם לשכת רואי החשבון משמש כמבקר פנים וחבר ועד מנהל במספר גופים עסקיים ומלכ”רים. בנוסף משמש כסגן נשיא ויו"ר ועדת הכספים של לשכת המבקרים הפנימיים IIA

BA – "חשבונאות ניהולית ומערכות מידע" בהצטיינות בבית הספר הגבוה לטכנולוגיה "מכון לב" תעודת הוראה להוראת המדעים והטכנולוגיה בבתי ספר העל יסודיים.

רו"ח סיגלית סייג, שותפה בכירה | סקטור ממשלתי ציבורי

רו"ח סיגלית סייג, שותפה בכירה סקטור ממשלתי ציבורי

רו"ח סיגלית סייג שותפה בכירה
מנהלת הסקטור הממשלתי/ ציבורי, שותפה בניהול המחלקה הכלכלית לרבות זו המטפלת בהלוואות מקרן לעסקים קטנים ובינוניים.
משמשת כיו"ר הבקרה התקציבית לקבוצות הליגות המקצועיות בהתאחדות לכדורגל.
גב' סייג כיהנה כנציגת משרד האוצר בצפון אמריקה ובשורה של תפקידים בכירים באוצר. ביניהם: סגנית בכירה לחשב הכללי,
לרבות ניהול תמיכות וכוח אדם באגף החשב הכללי.
כמו כן כיהנה כחשבת משרד העבודה והרווחה וחשבת המשרד לביטחון פנים.

MBA – במנהל עסקים, האוניברסיטה העברית.

BA – בחשבונאות וכלכלה, האוניברסיטה העברית.

ד"ר רענן קופ, רו"ח (משפטן) שותף מייסד

ד"ר רענן קופ, רו"ח (משפטן)
שותף מייסד

רו"ח משנת 1988, מומחה בליווי פיננסי וייצוג בנקאי לחברות ועצמאיים, ביקורות פנים, מיסוי תאגידים, מיסוי מקרקעין, פירוקים, הקפאות הליכים וניהול חברות בקשיים פיננסיים.
סגן נשיא לשכת רו"ח, יו"ר וועד מרחב ירושלים וחבר הוועד המרכזי של לשכת רו"ח בישראל. חבר וועד מנהל תיאטרון "החאן", חבר וועד מנהל הקמארטה הישראלית, מרצה וחבר סגל במכללה האקדמית הדסה, יו"ר וועד "איגוד לוחמי ירושלים", מייסד וחבר וועד מנהל עמותת "סלע", משמש כסגן נשיאת לשכת רואי חשבון. כמו כן מנגן בסקסופון וחבר בלהקת הביג בנד הירושלמית.

PHD , MBA – מנהל עסקים, התמחות בהתנהגות ארגונית,Newport University, CA.

LLM – מוסמך במשפטים, אוניברסיטת בר-אילן.

BA – כלכלה ומנהל עסקים, האוניברסיטה העברית.

רו"ח יואל שלוי, שותף מייסד

רו"ח יואל שלוי הינו מומחה בהערכות שווי, בדיקות פיננסיות וליווי של חברות ציבוריות. עובד לשעבר של רשות המיסים, ובעל ניסיון עשיר בהתנהלות מול רשויות המס. מומחה בטיפול בארגונים ועצמאיים ובפתרון סוגיות מיסוי. שימש בעבר כמרצה במחלקה לחשבונאות באוניברסיטה העברית. חבר ומייסד מוסדות ללא מטרות רווח בירושלים בעיקר בתחום החינוך.

נציג המשרד ברשת הבינלאומית –                The Leading Edge Alliance.

מתמחה בטיפול בסוגיות מיסוי ודיווח הקשורות לאזרחי ארה"ב.

MBA –  מוסמך המנהל עסקים, האוניבריסטה העברית.

BA – כלכלה וחשבונאות, האוניבריסטה העברית.

רו"ח יואל שלוי הינו מומחה בהערכות שווי, בדיקות פיננסיות וליווי של חברות ציבוריות. עובד לשעבר של רשות המיסים, ובעל ניסיון עשיר בהתנהלות מול רשויות המס. מומחה בטיפול בארגונים ועצמאיים ובפתרון סוגיות מיסוי. שימש בעבר כמרצה במחלקה לחשבונאות באוניברסיטה העברית. חבר ומייסד מוסדות ללא מטרות רווח בירושלים בעיקר בתחום החינוך.

נציג המשרד ברשת הבינלאומית The Leading Edge Alliance
מתמחה בטיפול בסוגיות מיסוי ודיווח הקשורות לאזרחי ארה"ב

MBA –  מוסמך המנהל עסקים, האוניבריסטה העברית.

BA – כלכלה וחשבונאות, האוניבריסטה העברית.

רו״ח עובד בן דוד, שותף מייסד, שותף מנהל

רו"ח עובד בן דוד ייסד את פירמת בן דוד ושות' בשנת 1994. בעל ניסיון רב במתן שירותי יעוץ וראית חשבון, מומחה בביקורת פנימית וחיצונית במשרדי ממשלה, ביקורות ברשויות מקומיות, ביקורות ויעוץ מיסויי לחברות ועצמאים, פירוקים ותוכניות הבראה לגופים גדולים.

רו"ח עובד בן דוד שימש כמרצה בתחום החשבונאות הפיננסית במספר מוסדות להשכלה גבוהה. שימש בעבר ראש החוג לראיית חשבון בבית הספר הגבוה לטכנולוגיה "מכון לב". שימש כחבר בוועדה לקביעת תקנים חשבונאיים ממשלתיים.

שימש כיו"ר דירקטוריון חברת אשר”א – החברה הישראלית לביטוח יצוא בע"מ.

שימש כיו"ר ועדת כספים בחברה הממשלתית "עמידר", החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ.

BA – כלכלה וחשבונאות, האוניברסיטה העברית.

רו"ח צחי עירון, שותף | סקטור מיסים

רו"ח צחי עירון, שותף
סקטור מיסים

רו״ח צחי עירון בוגר אגף הכלכלן הראשי באוצר  – במסגרת התפקיד ייצג את האגף בוועדת שרים לענייני חקיקה ובוועדות הכנסת השונות בכל הקשור לתיקוני ו\או מהלכי חקיקה בתחום המיסים. ביצוע עבודות מחקר בתחום מדיניות המיסים של ישראל.

בוגר רשות המיסים – טיפול בסוגיות במיסוי חברות, מיסוי בינלאומי, אמנות מס, חוק עידוד, קבלנים ועוד.

סמנכ"ל כספים לשעבר בחברת ייעוץ גלובלית בעלת פעילות בתחום ייעוץ בטחוני סביבתי ומגזר פיתוח וייעוץ בנושאי מודיעין רשתי.

מתגורר ביישוב מוצא עילית ומשמש כיו"ר ועדת תקציב בהתנדבות.

מלווה את עמותת אקים לאפוטרופסות בסוגיות הקשורות במערך ניהול הכספים.

רץ מרתונים ואולטרה מרתונים בישראל ובחו"ל.

BA – כלכלה וחשבונאות,

MBA – במנהל עסקים: התמחות בניהול פיננסי, האוניברסיטה העברית.