מיסוי במכירת דירת מגורים

מאת: בתיה גייל, רו"ח.

לאור העלייה הבלתי פוסקת שנרשמה בשנים האחרונות במחירי הדיור בישראל, וכחלק מהמגמה של מדינת ישראל להגדלת היצע הדירות למגורים והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה. נוצרו שינויים וחידושים בכל הנוגע לחישוב מס שבח והפטורים במכירת דירת מגורים במסגרת חוק ההסדרים.

להלן יפורטו ההוראות העיקריות שנקבעו בנוגע למס שבח ומס רכישה של דירות מגורים:

ביטול הפטור הכללי:

החל מיום ה-1.1.14 בוטל הפטור הכללי שאפשר לבעלים של יותר מדירה אחת למכור דירה בפטור ממס אחת ל-4 שנים.

מסלולי הפטור במצב הקיים:

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה:

בהתאם לנוסח החוק החדש על המוכר להיות בעל זכות בדירה לפחות 18 חודשים, בטרם יוכל למכור את דירתו בפטור ממס. תנאי נוסף הוא כי המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה ב-18 החודשים לפני  המכירה.

פטור ממס במכירת שתי דירות:

ניתן למכור שתי דירות יחד בפטור ממס שבח, בכדי לרכוש דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 75% משווי הדירות הנמכרות, הפטור יינתן בכפוף לעמידת כל התנאים המצוינים בחוק. החל מינואר 2014 ניתן למכור בפטור בהתאם לסעיף זה, רק במידה ובמועד המכירה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה:

הפטור על דירה שהתקבלה בירושה נותר ללא שינוי, התנאים לקבל הפטור הינם: 1) המוכר הוא בן זוג, או צאצא של המוריש. 2) לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת. 3) אילו היה המוריש בחיים הוא היה זכאי למכור את דירתו בפטור ממס. (לרוב ההמלצה היא להשתמש בפטור זה ככל הניתן לפני שימוש בפטורים האחרים).

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה":

העברת דירה במתנה לקרוב תהיה פטורה ממס בהתאם לתנאים המצוינים בחוק (אין שינוי בתנאים), הקונה יצטרך לשלם שליש ממס הרכישה הקבוע בחוק. במסגרת שינוי החקיקה נקבע כי מקבל המתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה: אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו 4 שנים מיום שנעשה בעליה. אם הדירה משמשת דרך קבע למגוריו של הנישום – עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע כבעלים שלה.

הגנה לינארית:

החל מיום 1.1.2014 נקבעו בחוק ההסדרים תיקונים המשנים באופן משמעותי את תחשיב מס השבח. כמו כן נקבעו הוראות מעבר לתקופה שבין 1.1.2014 – 31.12.2017 שקבעו את אופן החישוב לתקופה זו. החל מיום ה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש (לינארי) על מכירת דירות מגורים.

שיעור מס השבח החדש:

טרם הרפורמה שיעורי מס השבח התייחסו לשלוש תקופות: האחת מיום 1.4.1961 ועד ליום 7.11.2001 – בה חל שיעור מס שולי ליחיד, השנייה החל מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 – בתקופה זו חל שיעור מס של 20% והשלישית מיום 1.1.2012 ואילך בה חל שיעור מס של 25%. כלומר שיעור מס השבח המשוקלל לפני הרפורמה יכול לנוע בין 20% ל-42%.

בהתאם לרפורמה שיעור מס השבח במכירת דירה שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 הינו 25%, שיעור המס בגין הרווח האינפלציוני יעמוד על 10%. ואולם במטרה שלא לפגוע בבעלי דירות שרכשו את דירתם לפני ה-1.1.2014 נקבע כי שיעור מס השבח שיחול ביחס לתקופה שקדמה ל-1.1.2014 יהיה 0%.

לפיכך מי שמוכר דירה יערוך חישוב יחסי ביחס לתקופה שמיום הרכישה ועד לשנת 2014 – על חלק יחסי זה יחול שיעור מס של 0% ואילו על החלק היחסי של התקופה שלאחר 2014 ועד ליום המכירה – ישולם מס בשיעור של 25%.

מתוך כך עולה כי ככל שמועד המכירה הולך ומתרחק, כך יעלה שיעור המס המשוקלל במכירה.

על מנת למנוע מצב בו ייהנו מוכרי הדירות משיעורי מס נמוכים במיוחד נקבעה תקופת צינון החל מיום ה-1.1.2014 ועד 31.12.2017, במהלך תקופה זו מספר הדירות שניתן יהיה למכור יהיה מוגבל כפי שיפורט בהמשך, החל מה 1.1.2018 ניתן יהיה למכור דירות בהתאם לשיעור המס החדש ללא הגבלה.

הגבלת המכירה בתקופת המעבר:

בתקופת המעבר (שנים 2014-2017) ניתן למכור שתי דירות בלבד בשיעור המס החדש, כמו כן ביחס לדירה הראשונה הנמכרת (מתוך שתי הדירות) יכול כל מוכר למכור את הדירה לפי השיעור מס החדש זאת ללא התניה של מכירת דירה נוספת, ואילו במכירת הדירה השנייה על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס שבח.

נקודות חשובות נוספות לעניין חישוב מס השבח:

  • מס הרכישה יחושב בהתאם למדרגות שנקבעו.
  • ניכוי הוצאות ריבית לדירה פרטית – בעת תחשיב השבח ניתן לנכות הוצאות מימון ששולמו לשם רכישת הדירה כמו לדוגמא ריבית על משכנתא.
  • ניתן לבצע פריסת מס שבח עד 4 שנים אחורנית תוך ניצול של נקודות זיכוי שלא נוצלו וכן ניתן ליהנות גם משיעורי מס נמוכים שלא נוצלו כמו לדוגמא יחידים מעל גיל 60 אשר שיעור המס השולי שלהם מתחיל ב-10% יוכלו לנצל שיעורים נמוכים אלו במידה ולא נוצלו.
  • ניתן לבצע חלוקת השבח בין שני הזוג – החלוקה מאפשרת ניצול זיכויים ושיעורי מס נמוכים שלא נוצלו. גם במקרה זה ניתן לבצע פריסה עד 4 שנים אחורנית כאמור לעיל.

לאור השינויים האמורים וההוראות החלות ניתן לבצע תכנוני מס רבים ומגוונים אשר יביאו את תשלום המס למינימום. כל תכנון מחייב ייעוץ אישי ובחינת כלל הנתונים, נשמח לסייע לכם בחישוב המס!

האתר והמידע המופיע בו, לרבות מאמרים וכתבות, אינו מהווה תחליף לשירות ו/או ייעוץ משפטי, מקצועי או אחר, אינו מהווה חוות דעת, ו/או המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם ואין להסתמך עליו בכל דרך שהיא.